Druhý mýtus...

Skutečně je pro majitele nemovitosti výhodné, když nemá s realitní kanceláří uzavřenou žádnou smlouvu?

Pro většinu majitelů nemovitosti představuje její prodej největší obchod jejich života. Výsledkem takové transakce bývá suma v řádu statisíců nebo i milionů korun.

Je tedy rozumné spouštět takový obchod bez jakékoliv písemné smlouvy? Je rozumné nechat zprostředkovatele (realitní makléře, realitní kanceláře) inzerovat prakticky cokoliv bez ohledu na skutečnost? Je rozumné nechat kolovat internetem fotodokumentaci pochybné kvality bez možnosti to na základě smlouvy okamžitě zastavit? Je rozumné nemít žádnou kontrolu nad cenovou hladinou, ve které se nemovitost nabízí? Je rozumné nevědět, kdo všechno se prochází po naší nemovitosti a spoléhat se jen na dobrou vůli přicházejících?

My jsme přesvědčeni, že ne. Jsme přesvědčeni, že prodej nemovitosti je vážný akt, který zásadním způsobem ovlivňuje další životy prodávajících i kupujících a měl by tedy být od samotného počátku smluvně ošetřen a zabezpečen jak je to jen možné. Součástí takového postupu nepochybně je zprostředkovatelská smlouva. Zprostředkovatelská smlouva mezi majitelem nemovitosti a realitní kanceláří. Taková smlouva vnáší do obchodu jistotu. Jasně definuje nemovitost, která je předmětem prodeje (pronájmu) a zřetelně upravuje podmínky, za jakých bude realitní kancelář pracovat, včetně doporučené ceny nemovitosti a provize pro zprostředkovatele. Upravuje práva, ale i povinnosti jak na straně majitele nemovitosti, tak na straně realitní kanceláře a vylučuje tak jakákoliv nedorozumění v průběhu obchodu.

Je zarážející, že v oblasti jiných služeb nikdo nepochybuje o tom, že smluvní zajištění obchodního vztahu je nutné. Těžko si představit, že by dnes někdo zadal stavbu či rekonstrukci domu bez řádně uzavřené smlouvy. Z autobazaru nikdo neodejde bez smlouvy o zprostředkování prodeje. Dokonce ani použitý mixér by nikdo v bazaru nenechal bez patřičné smlouvy. Proč by tomu mělo být jinak v oblasti zprostředkování prodeje nemovitostí?

Majitel nemovitosti přece potřebuje jistotu, že jeho nemovitost bude nabízena v souladu s jeho přáními a představami a za podmínek, které si určil. A realitní kancelář potřebuje jistotu, že její investice (realitní servery, tisková inzerce, reklama a propagace, nájmy, telefony, benzín, čas, personál, advokátní kancelář, atd.) se v případě úspěšného obchodu vrátí v podobě smluvně dohodnuté provize. 

Skutečně je pro majitele nemovitosti výhodné, když jeho nemovitost nabízí několik realitních kanceláří? Urychlí to prodej? Budou tak podmínky prodeje výhodnější?

Kdybychom odpověď na tyto otázky hledali někdy v polovině devadesátých let, pravděpodobně by nebylo možné odpovědět jinak, než „ano, takový postup je výhodný“. Internet si tehdy hledal cesty k prvním nadšencům a nemovitosti se prodávaly především prostřednictvím tiskové inzerce realitních kanceláří a prostřednictvím jejich vývěsek v místech působnosti. Pokud majitel nemovitosti tehdy uzavřel zprostředkovatelské smlouvy s pěti realitními kancelářemi, jeho nemovitost byla nabízena na vývěskách pěti realitních kanceláří a v tiskové inzerci některých z nich. Jistě výhodnější situace, než pokud by se jednalo o inzertní možnosti jedné jediné realitní kanceláře.

My ale nejsme v polovině devadesátých let a realitní trh se hodně proměnil. Především díky internetu, který se stal pro nemovitosti hlavním prodejním kanálem. Všechny významné realitní kanceláře dnes inzerují na stejných místech. A pokud je jedna nemovitost v nabídce více realitních kancelářích, které si navzájem konkurují, objevují se na stejném místě různé popisy jedné a té samé nemovitosti, různě kvalitní a rozsáhlá fotodokumentace, ale především se dříve či později objeví různé cenové nabídky. A to je velký problém. Vytváří se tím navíc prostor pro neseriózní realitní makléře, kteří inzerují nemovitost bez smlouvy a úmyslně za nižší cenu a spoléhají přitom na to, že prodávajícího nakonec přesvědčí, aby nemovitost prodal za směšně nízkou cenu (občas se jim to dokonce podaří). Nemovitost se nakonec nabízí za několik různých cen. Zájemci jsou zmateni, marně hledají nějaké rozumné vysvětlení této absurdní situace a jejich důvěra je otřesena. Časté změny cen pak nedůvěru ještě prohlubují a vyvolávají tendence k vyčkávání. Místo urychlení obchodu (který byl hlavním smyslem zapojení několika realitních kanceláří) se tím vším obchod jen komplikuje, protahuje, nemovitost se „okouká“ a pomalu, ale jistě se mění v obtížně prodejnou nebo dokonce v „neprodejný ležák“. Realitní servery jsou plné takových nemovitostí. 

Odpověď tedy zní jednoznačně, prodej jedné nemovitosti několika realitními kancelářemi současně rozhodně nemůžeme doporučit a zkušenosti našich klientů nás v tomto stanovisku jen utvrzují. Rozumné je věnovat čas a energii výběru jedné jediné realitní kanceláře a té pak nemovitost svěřit formou výhradní smlouvy.